وکیل

تخلیه سرقفلی بسته به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد یا سال 76 متفاوت است. در واقع این قوانین با دو دیدگاه متفاوت به قرارداد اجاره املاک تجاری نگریسته اند. قانون سال ۵۶ از حق کسب و پیشه و تجارت سخن گفته وقانون سال ۷۶ از حق سرقفلی. در ادامه به بررسی موارد تخلیه سرقفلی به موجب هر یک از این قوانین خواهیم پرداخت.

ماده ۱ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان میدارد: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین عقود اجاره ای که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون فوق منعقد شده تابع این قانون بوده و عقود منعقده پیش از این قانون مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشد.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

در قانون سال ۵۶ با انقضای مدت اجاره, قرارداد همچنان پا برجاست و مالک برای تخلیه ملک می بایست با اثبات موارد تخلیه, تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. موارد تخلیه سرقفلی به موجب این قانون به شرح ذیل است:

1-تخلیه سرقفلی به منظور ساخت بنای جدید یا دعاوی سرقفلی

حسب ماده 15 قانون سال ۵۶ ، مالک می تواند به منظور تجدید بنای ملک مورد اجاره تقاضای تخلیه نماید لکن بدین منظور شرایطی لازم است ازجمله اینکه باید پروانه ساختمانی از شهرداری ارائه دهد و مدت عقد اجاره پایان یافته باشد و کلیه حقوق مستاجر را تادیه کرده باشد. جمع این شرایط برای تخلیه مطابق این شرط لازم است.

2-نیاز شخصی موجر به ملک مورد اجاره

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مورد دوم از موارد تخلیه را نیاز شخصی موجر به ملک دانسته در این صورت دادگاه بررسی می کند که ادعای وی تا چه اندازه با حقیقت منطبق است و به چه میزان وی نیازمند کسب و کار در ملک مورد اجاره است و در صورتی که این نیاز توسط دادگاه محرز شود حکم به تخلیه سرقفلی می دهد.

3-تخلیه سرقفلی به منظور سکونت

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، مورد دیگر برای تخلیه سرقفلی سکونت مالک در ملک است. برای تحقق این بند لازم است مالک ثبات نماید برای سکونت خود یا پدر و مادر و یا اولا و یا همسر خود نیازمند ملک است و ملک هم قابلیت سکونت را داشته باشد.

4-تخلیه سرقفلی به جهت انتقال مورد اجاره

حسب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ در صورتی که مستاجر به موجب عقد اجاره حق انتقال به غیر نداشته باشد و علی رغم این شرط اقدام به اجاره ملک مورد اجاره به غیر نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را نماید.

5-تخلیه سرقفلی به لحاظ تقصیر مستاجر با وکیل سرقفلی

تقصر متساجر نسبت به مورد اجاره شامل تعدی و تفریط است. تعدی به معنای انجام کاری برخلاف قرارداد و عرف است و تفریط یعنی اهمال در حفظ و نگه داری مال مورد اجاره. تشخصی تعدی و تفریبا کارشناس می باشد که در هر حال شرایط طرفین و عرف محل مدنظر قرارداده می شود. تغییری که به اساس ملک لطمه نزند تعدی محسوب نمی شود لکن اکر تغییر عمده باشد و موجب آسیب ملک گردد تعدی خواهد بود. علی ای حال با اثبات تعدی و تفریط مستاجر دیگر مستحق حق کسب و پیشه نیست.

6-تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل معین در قرارداد

در صورتی که به موجب قرارداد اجاره ملک به منظور فعالیت تجارتی خاصی اجاره داد شود و مستاجر بدون اذن مالک شغل دیگری را در محل کسب دایر نماید که مشابه سغل مندرج در قرارداد نباشد و نیز این تغییر شغل به موجب رای دادگاه نباشد مالک میتواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را نماید. لازم به ذکر است به محض تغییر شغل مالک حق تقاضای تخلیه دارد و بازگشت به شغل مندرج در قرارداد نیز مانع اعمال حق مالک نیست.

7-تخلیه سرقفلی به جهت تخلف از شرایط قراردادی

در صورتی که مستاجر از شرایط قراردادی تخلف نماید موجر حق تقاضای تخلیه سرقفلی را دارد. این شرایط ممکن است صریح یا ضمنی باشد.

8-تخلیه سرقفلی به جهت نپرداختن مال الاجاره

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ظرف ده روز از پایان هر ماه سبب می شود موجر بتواند به موجب ماده ۶ قانون سال ۵۶ و حسب شرایط مقرر در این ماده قانونی و و با ارسال اظهانامه بدون پرداخت حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید.

9-تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

مطابق ماده ۷ قانون سال ۵۶ در صورتی بین طرفین قرارداد اجاره نباشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و یا یا در تنشیم قرارداد اختلاف باشد با انتقال سرقفلی یا مراجعه هر یک از طرفین به دادگاه حکم به تنظیم اجاره نامه می دهد. در صورتی که طرفین نسبت به تنظیم اجاره نامه ظرف یک ماه اقدام ننمایند یک نسخه از حکم به دفتر خانه داده می شود و مستاجر به دفترخانه احضار می شود و در صورتی که تا ۱۵ روز از موعد مقرر جهت امضای اجاره نامه حاضر نشود حکم به تخلیه صادر می گردد.

در قانون سال ۷۶بر خلاف قانون سال ۵۶ صرف انقضای مدت برای تقاضای تخلیه کافی است و نیاز به اثبات امر خاصی نیست برخلاف قانون سال ۵۶ که تخلیه سرقفلی امر استثنایی است و نیازمند اثبات امور مختلف است.

موارد تخلیه سرقفلی به موجب قانون سال ۷۶

1-پایان یافتن مدت عقد اجاره

یکی از موارد پایان رابطه استیجاری اتمام مدت قرارداد می باشد. در قانون فوق الذکر پس از پایان مدت اجاره تخلیه بسیار آسان می باشد به نحوی که نیازی به صدور حکم تخلیه نبوده و با دستور تخلیه ظرف مدت یک هفته ملک تجاری تخلیه می گردد.

2-فسخ قرارداد اجاره

یکی دیگر از طرق تخلیه عین مستاجره در قانون سال 76 فسخ عقد اجاره می باشد. در قانون سال 76 بحثی در خصوص فسخ اجاره وجود ندارد و برای یافتن موارد فسخ و به تبع آن تخلیه مورد اجاره ، بایستی به عمومات قانون مدنی مراجعه نمائیم. یکی از این موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. در زمان فسخ عقد اجاره, سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در محکمه و تنفیذ فسخ و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه سرقفلی می نماید.

تخلیه سرقفلی بسته به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد یا سال 76 متفاوت است. در واقع این قوانین با دو دیدگاه متفاوت به قرارداد اجاره املاک تجاری نگریسته اند. قانون سال ۵۶ از حق کسب و پیشه و تجارت سخن گفته وقانون سال ۷۶ از حق سرقفلی. در ادامه به بررسی موارد تخلیه سرقفلی به موجب هر یک از این قوانین خواهیم پرداخت.

ماده ۱ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان میدارد: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین عقود اجاره ای که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون فوق منعقد شده تابع این قانون بوده و عقود منعقده پیش از این قانون مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشد.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

در قانون سال ۵۶ با انقضای مدت اجاره, قرارداد همچنان پا برجاست و مالک برای تخلیه ملک می بایست با اثبات موارد تخلیه, تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. موارد تخلیه سرقفلی به موجب این قانون به شرح ذیل است:

1-تخلیه سرقفلی به منظور ساخت بنای جدید یا دعاوی سرقفلی

حسب ماده 15 قانون سال ۵۶ ، مالک می تواند به منظور تجدید بنای ملک مورد اجاره تقاضای تخلیه نماید لکن بدین منظور شرایطی لازم است ازجمله اینکه باید پروانه ساختمانی از شهرداری ارائه دهد و مدت عقد اجاره پایان یافته باشد و کلیه حقوق مستاجر را تادیه کرده باشد. جمع این شرایط برای تخلیه مطابق این شرط لازم است.

2-نیاز شخصی موجر به ملک مورد اجاره

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مورد دوم از موارد تخلیه را نیاز شخصی موجر به ملک دانسته در این صورت دادگاه بررسی می کند که ادعای وی تا چه اندازه با حقیقت منطبق است و به چه میزان وی نیازمند کسب و کار در ملک مورد اجاره است و در صورتی که این نیاز توسط دادگاه محرز شود حکم به تخلیه سرقفلی می دهد.

3-تخلیه سرقفلی به منظور سکونت

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، مورد دیگر برای تخلیه سرقفلی سکونت مالک در ملک است. برای تحقق این بند لازم است مالک ثبات نماید برای سکونت خود یا پدر و مادر و یا اولا و یا همسر خود نیازمند ملک است و ملک هم قابلیت سکونت را داشته باشد.

4-تخلیه سرقفلی به جهت انتقال مورد اجاره

حسب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ در صورتی که مستاجر به موجب عقد اجاره حق انتقال به غیر نداشته باشد و علی رغم این شرط اقدام به اجاره ملک مورد اجاره به غیر نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را نماید.

5-تخلیه سرقفلی به لحاظ تقصیر مستاجر با وکیل سرقفلی

تقصر متساجر نسبت به مورد اجاره شامل تعدی و تفریط است. تعدی به معنای انجام کاری برخلاف قرارداد و عرف است و تفریط یعنی اهمال در حفظ و نگه داری مال مورد اجاره. تشخصی تعدی و تفریبا کارشناس می باشد که در هر حال شرایط طرفین و عرف محل مدنظر قرارداده می شود. تغییری که به اساس ملک لطمه نزند تعدی محسوب نمی شود لکن اکر تغییر عمده باشد و موجب آسیب ملک گردد تعدی خواهد بود. علی ای حال با اثبات تعدی و تفریط مستاجر دیگر مستحق حق کسب و پیشه نیست.

6-تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل معین در قرارداد

در صورتی که به موجب قرارداد اجاره ملک به منظور فعالیت تجارتی خاصی اجاره داد شود و مستاجر بدون اذن مالک شغل دیگری را در محل کسب دایر نماید که مشابه سغل مندرج در قرارداد نباشد و نیز این تغییر شغل به موجب رای دادگاه نباشد مالک میتواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را نماید. لازم به ذکر است به محض تغییر شغل مالک حق تقاضای تخلیه دارد و بازگشت به شغل مندرج در قرارداد نیز مانع اعمال حق مالک نیست.

7-تخلیه سرقفلی به جهت تخلف از شرایط قراردادی

در صورتی که مستاجر از شرایط قراردادی تخلف نماید موجر حق تقاضای تخلیه سرقفلی را دارد. این شرایط ممکن است صریح یا ضمنی باشد.

8-تخلیه سرقفلی به جهت نپرداختن مال الاجاره

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ظرف ده روز از پایان هر ماه سبب می شود موجر بتواند به موجب ماده ۶ قانون سال ۵۶ و حسب شرایط مقرر در این ماده قانونی و و با ارسال اظهانامه بدون پرداخت حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید.

9-تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

مطابق ماده ۷ قانون سال ۵۶ در صورتی بین طرفین قرارداد اجاره نباشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و یا یا در تنشیم قرارداد اختلاف باشد با انتقال سرقفلی یا مراجعه هر یک از طرفین به دادگاه حکم به تنظیم اجاره نامه می دهد. در صورتی که طرفین نسبت به تنظیم اجاره نامه ظرف یک ماه اقدام ننمایند یک نسخه از حکم به دفتر خانه داده می شود و مستاجر به دفترخانه احضار می شود و در صورتی که تا ۱۵ روز از موعد مقرر جهت امضای اجاره نامه حاضر نشود حکم به تخلیه صادر می گردد.

در قانون سال ۷۶بر خلاف قانون سال ۵۶ صرف انقضای مدت برای تقاضای تخلیه کافی است و نیاز به اثبات امر خاصی نیست برخلاف قانون سال ۵۶ که تخلیه سرقفلی امر استثنایی است و نیازمند اثبات امور مختلف است.

موارد تخلیه سرقفلی به موجب قانون سال ۷۶

1-پایان یافتن مدت عقد اجاره

یکی از موارد پایان رابطه استیجاری اتمام مدت قرارداد می باشد. در قانون فوق الذکر پس از پایان مدت اجاره تخلیه بسیار آسان می باشد به نحوی که نیازی به صدور حکم تخلیه نبوده و با دستور تخلیه ظرف مدت یک هفته ملک تجاری تخلیه می گردد.

2-فسخ قرارداد اجاره

یکی دیگر از طرق تخلیه عین مستاجره در قانون سال 76 فسخ عقد اجاره می باشد. در قانون سال 76 بحثی در خصوص فسخ اجاره وجود ندارد و برای یافتن موارد فسخ و به تبع آن تخلیه مورد اجاره ، بایستی به عمومات قانون مدنی مراجعه نمائیم. یکی از این موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. در زمان فسخ عقد اجاره, سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در محکمه و تنفیذ فسخ و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه سرقفلی می نماید.