دعاوی سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
سرقفلی
سرقفلی در لغت عبارت است از حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آید.
(قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب خرداد ماه ۱۳۳۹ که به صراحت حق کسب و پیشه و تجارت را شناخته است.)
حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب و پیشه یا تجارت به وجود می آید .در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد ،حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند(حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید. (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
مثالی برای سرقفلی به زبان ساده
در موقع انعقاد عقد اجاره محل تجاری مالک علاوه بر کرایه که از مستاجر می گیرد در همان ابتدا وجهی هم تحت عنوان انتقال سرقفلی می گیرد، مستاجر با دادن وجه سرقفلی به مالک، یک حقی پیدا میکند که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم دارد و اگر مستاجر محل را دوباره اجاره نکند و بخواهد محل را تخلیه کند مالک وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز به او بر میگرداند .و اما یه موقع هست مالک در ابتدا از مستاجر سرقفلی نمی گیرد و به مستاجر حق می دهد که در صورتی که مستاجر نخواهد خودش به فعالیت تجاری ادامه دهد ملک را بتواند به دیگری انتقال دهد پس در صورتی که مستاجر اول حق انتقال به غیر داشته و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد و مستاجر جدید هم در صورت تخلیه باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک مراجعه کند .
مثالی برای حق کسب و پیشه به زبان ساده
هر کاسبی ۲ دسته مشتری دارد ،یه سری مشتری های گذری و یک سری مشتری های دایمی که معمولا مشتری گذری بستگی به موقعیت و محل کسب دارد ولی تعداد مشتریان دائم ناشی از فعالیت مثبت و حسن شهرت و حسن عمل و ابتکار و اعتبار کاسب و تجارتخانه دارد که در واقع نوعی سرمایه غیر مادی تاجر محسوب میشه ،وقتی مستاجر ملک تجاری محل کسب و تجارتخانه خود را تخلیه می کند تغییر محل کسب باعث میشه تعداد زیادی از مشتریان خود را از دست بدهد و در واقع سیرمایه معنوی که در طول سالها به دست آورده است از دست می دهد از این رو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه به این تاجر داده که حق تقدم نسبت به دیگران در اجاره محل دارد.
بیشتر بخوانید:وکیل ارزی
میزان و ارزش سرقفلی چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
سرقفلی با توجه به نوع بنا ،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند.(ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
حق کسب و پیشه اصولا طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ،ملاک قرار می گیرد و توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود .(م ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت می شود ؟
به مستاجر متصرف پرداخت می شود .مالک اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر شغل مزبور بدهد و اگر ندهد مستاجر به دادگاه مراجعه می کند و اگر مستاجر حق انتقال به دیگری داشته باشد از مستاجر دوم حق کسب و پیشه دریافت می کند .(م ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶)
نکته :حق کسب و پیشه از طرف مالک (موجر)یا از طرف مستاجر جدید به مستاجر اول پرداخت می شود .
سرقفلی به چه کسی پرداخت می شود ؟
وجه (سرقفلی) از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک (موجر) پرداخت می شود که در پایان مدت اجاره به مستاجر برمی گرداند.(ماده ۶قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶) یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت می شود در صورتی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد(تبصره ۱ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ )
شباهتهای سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱.هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.
۲٫هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق اتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است .
۳٫هر دو قابل انتقال به غیر می باشند .
۴٫از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند .
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱٫سرقفلی از نظر شرعی یک امر صحیح است و مشکلی ندارد اما در مورد حق کسب و پیشه مشهور می گویند حلال نیست .
۲٫مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات محل مورد اجاره بستگی دارد ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است ونوع کسب و پیشه و تجارت ،ملاک محاسبه قرار میگیرد
۳٫در تعیین مبلغ سرقفلی قواعد عمومی نقش ندارد و مالک تصمیم میگیرد چه مقدار تعیین کند ولی در حق کسب و پیشه و تجارت محکمه دخالت میکند و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
۴٫سرقفلی مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است .
۵٫سرقفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند .
۶٫سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرار داد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه رو قانون تعیین کرده است .
۷٫سرقفلی به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود .
۸٫مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره ،مالک (موجر)حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود .
- وقتی که مالک مکان تجاری خودش از محل استفاده میکند در مورد اجرای طرحهای دستگاههای دولتی و شهرداری ها در این صورت سرقفلی به خود مالک پرداخت می شود .
مزایای حضور وکیل در دعاوی سرقفلی
با توجه به پیچیدگی مراحل دادرسی در کلیه دعاوی حضور وکیل سرقفلی تاثیری مثبت در تصمیم و روند پرونده ها دارد. در رابطه با دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه حضور وکیل با توجه به موارد زیر لازم و توصیه میشود بدون مشاوره با وکیل اقدام نشود.
- دعاوی مربوط به سرقفلی نیاز به مطالعه قوانین متعدد دارد.
- دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه با توجه به اینکه در عرف سرقفلی و حق کسب و پیشه تفکیک نشده و در قوانین این تفکیک وجود دارد بهتر است متخصص این امر (وکیل) در دعاوی حضضور داشته باشد .
- در رابطه با دعاوی مربوط به اجاره و سرقفلی و کسب و پیشه قوانین متعدد از جمله مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، ۶۲، ۷۶و برخی قوانین پراکنده و آیین نامه ها وجود دارد و تشخیص اینکه دعوا با توجه به کدام قانون اقامه شود بسیار حائز اهمیت است.
- با توجه به اینکه اقامه دعوا با تقدیم دادخواست شروع میشود و خواسته در دادخواست مشخص میشود و دادگاه با توجه به خواسته شروع به رسیدگی میکند و بعد از سپری شدن مواعد قانونی تغییر خواسته امکان ندارد توصیه میشود پرونده های مربوط به سرقفلی حق کسب و پیشه که از دعاوی بسیار مهم و مالی بوده و ممکن است پول زیاد با طرح دعوای اشتباه هزینه ای بیجا شود خودداری کرد.
حق سرقفلی
توقیف سرقفلی
تخلیه سرقفلی
انتقال سرقفلی
دعاوی سرقفلی
دعاوی قراردادهای بانکی
تعهد ارزی
مراجع صالح رسیدگی به دعاوی مناقصات
وکیل خرید ملک
وکیل ملکی
عدم الزام سپردن وثیقه خارج از طرح به بانکها